Acheter un appartement : le lexique essentiel

Acheter un appartement, c’est aussi apprendre un nouveau langage. Entre les annonces, les documents juridiques et les échanges avec les professionnels, certains termes sont incontournables. Voici un lexique clair et concis pour mieux comprendre le vocabulaire immobilier spécifique à l’achat d’un logement.

Lot de copropriété

Un lot est l’unité de base dans une copropriété. Il comprend une partie privative (comme un appartement ou une cave) et une quote-part des parties communes (c’est-à-dire un pourcentage de propriété sur les espaces collectifs de l’immeuble).

Parties privatives et parties communes

Les parties privatives sont les espaces dont vous êtes seul propriétaire et utilisateur exclusif : l’intérieur de l’appartement, une cave, un garage, une terrasse…

Les parties communes regroupent les éléments partagés entre tous les copropriétaires : hall d’entrée, escaliers, murs porteurs, toiture, ascenseur...

Certains éléments sont parfois à la limite entre les deux.
Par exemple :

• Un balcon est souvent privatif, mais son garde-corps ou sa structure peut être considéré comme commun.

• Un velux donne un accès lumineux à une pièce privative, mais étant installé sur la toiture (commune), il peut nécessiter une autorisation d’installation ou de remplacement.

La répartition exacte est toujours définie dans le règlement de copropriété (article à venir).

Surface Carrez

Il s’agit d’une mesure légale obligatoire pour les lots en copropriété. Elle représente la surface habitable privative, excluant :

• les murs, cloisons, escaliers

• les pièces de moins de 1,80 m de hauteur

• les balcons, terrasses, caves

Exemple :
Une annonce peut indiquer « 65 m² au sol » mais seulement « 58 m² loi Carrez ».
C’est la surface Carrez qui est juridiquement opposable et prise en compte pour la vente (et parfois pour le financement).
La différence vient souvent de combles, mezzanines ou sous-pentes.

Règlement de copropriété

Document juridique fondamental d’une copropriété. Il définit :

• La répartition entre parties privatives et communes

• Les règles de vie collective

• La quote-part de chacun dans les charges

Ce document fera l’objet de notre prochain article pour bien le comprendre ligne par ligne.

Tantièmes (ou millièmes)

Les tantièmes représentent la quote-part (c’est-à-dire la proportion) que chaque lot détient dans la copropriété.
Par exemple, si vous possédez 80 / 1 000 tantièmes, vous avez 8 % des droits de vote en assemblée générale, et paierez 8 % des charges collectives.

Charges de copropriété

Les charges financent le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble (nettoyage, ascenseur, syndic, assurance, petits travaux…).
Elles sont appelées en général chaque trimestre, mais peuvent être payées mensuellement ou trimestriellement selon les copropriétés.

Des charges exceptionnelles peuvent aussi s’ajouter, notamment en cas de gros travaux votés.

Assemblée générale (AG) et procès-verbal

L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée au moins une fois par an.
Elle permet de voter sur :

• Le budget

• Les travaux

• Le choix du syndic

• Les décisions concernant la copropriété

À l’issue de chaque assemblée, un procès-verbal (PV) est rédigé. Ce document officiel liste toutes les décisions prises, leur résultat, et les personnes présentes ou représentées. Il doit impérativement être consulté avant d’acheter un bien en copropriété.

Travaux votés

Ce sont les travaux sur les parties communes décidés en assemblée générale (ex. : ravalement, toiture, changement de chaudière).
Même s’ils ne sont pas encore réalisés, le vendeur devra les payer s’ils ont été votés avant la signature de l’acte de vente.

Syndic de copropriété

Le syndic est la personne (professionnelle ou bénévole) désignée par les copropriétaires pour administrer et représenter la copropriété. Il a pour mission :

• d’organiser les assemblées générales

• de faire appliquer les décisions votées

• de gérer l’entretien courant de l’immeuble

• de suivre les finances de la copropriété

• et aussi de veiller à la bonne valorisation du patrimoine commun, en anticipant les travaux nécessaires à sa conservation

Le syndic est également responsable de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble, qui centralise toutes les informations techniques et travaux réalisés.

Carnet d’entretien

C’est un document obligatoire pour toute copropriété, que le syndic doit constituer et mettre à disposition.
Il contient notamment :

• L’historique des travaux effectués dans l’immeuble

• Les contrats d’entretien en cours

• Les diagnostics techniques

• Les recommandations ou échéanciers de travaux

Ce document permet aux copropriétaires (et aux futurs acheteurs) d’avoir une vision claire de l’état général du bâtiment et de son évolution dans le temps.

DPE et diagnostics techniques

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un document obligatoire qui indique la consommation d’énergie et l’impact environnemental du logement. Il classe le bien de A (très économe) à G (très énergivore).

En plus du DPE, d’autres diagnostics techniques doivent être fournis lors de la vente : amiante, plomb, électricité, gaz, termites, risques naturels, etc.
Ces documents sont à la charge du vendeur et doivent être remis à l’acheteur dès la signature du compromis.

Local annexe

Éléments complémentaires liés à un lot principal : cave, grenier, parking, box…
Ils peuvent être inclus dans la vente ou figurer comme lots distincts.

Bien occupé / Libre

Un bien est libre s’il est vide de tout occupant à la vente.
Il est occupé s’il est loué ou encore habité, ce qui peut limiter votre usage immédiat après l’achat.

Offre d’achat

Engagement écrit de l’acheteur avec un prix proposé.
Une fois acceptée par le vendeur, les deux parties s’engagent à formaliser la vente via un avant-contrat (compromis ou promesse).

Compromis / promesse de vente

Avant-contrats signés avant la vente définitive :

• Promesse de vente : seul le vendeur s’engage

• Compromis de vente : engagement réciproque entre les deux parties

Ils encadrent les conditions de la vente et déclenchent les délais légaux de rétractation.

Bien soumis au statut de la copropriété

Mention obligatoire précisant qu’un bien fait partie d’une copropriété.
Cela implique : un règlement, un syndic, une assemblée générale annuelle et des charges collectives.

Conclusion

Comprendre ces termes, c’est déjà gagner en autonomie dans son parcours immobilier.
Ils vous aideront à lire les documents, repérer les points de vigilance et échanger plus efficacement avec les professionnels. Pensez à déposer ces documents dans votre espace CACTO au moment de vos futures analyses.

CACTO est là pour vous aider à faire pousser vos projets immobiliers sans épine en chemin.
Nous publierons régulièrement du contenu éducatif clair, accessible et utile pour mieux comprendre le monde de la copropriété.

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