Tout savoir sur le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document central dans la vie de tout immeuble en copropriété. Lorsqu’on achète un appartement, il est souvent ignoré, survolé, voire complètement incompris. Pourtant, il s'agit d'une référence juridique contraignante, que tout copropriétaire doit connaître.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour le lire, le comprendre, et éviter les mauvaises surprises.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document juridique obligatoire, rédigé lors de la création de la copropriété, et déposé chez un notaire.

Il fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, encadre les droits et obligations des copropriétaires, et définit précisément ce qui appartient à chacun.

Il s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’aux occupants du bâtiment (locataires compris). Son non-respect peut entraîner des sanctions.

Que contient-il exactement ?

Un règlement de copropriété est généralement divisé en plusieurs grandes parties :

1. Répartition des parties privatives et communes

Il détermine ce qui est :

• Privatif (intérieur de l'appartement, cave…)

• Commun (escalier, toiture, cour, ascenseur…)

Certains éléments peuvent être à usage exclusif (ex : une terrasse privative posée sur une toiture commune). Ces subtilités sont souvent sources de confusion : le règlement lève l’ambiguïté.

2. Règles d’usage des lots

Cette partie encadre l’usage des appartements :

• Peut-on exercer une activité professionnelle ?

• Est-ce que la location courte durée est autorisée ?

• Quels sont les horaires de tranquillité ?

• Les animaux sont-ils tolérés ?

• Peut-on étendre du linge en façade, poser une antenne, etc. ?

Ces règles sont parfois très strictes, et elles priment sur les habitudes.

3. Répartition des charges

Chaque copropriétaire paie des charges proportionnelles à sa quote-part. Le règlement détaille :

• La méthode de calcul des tantièmes

• Les catégories de charges (ascenseur, entretien, chauffage...)

• La répartition entre les différents lots

C’est ici que l’on vérifie ce qui est équitable ou contestable.

4. Organisation de la copropriété

On y trouve aussi des mentions sur :

• Le rôle du syndic

• La tenue des assemblées générales

• Le fonctionnement du conseil syndical

• Les règles de majorité applicables pour les votes

C’est la base du fonctionnement collectif.

Pourquoi faut-il absolument le lire avant d’acheter ?

Parce qu’il peut limiter votre usage futur du bien ou révéler des obligations inattendues :

• Interdiction de louer en meublé

• Travaux interdits sur les fenêtres ou façades

• Stationnement interdit à certains véhicules

• Interdiction d’avoir un animal de compagnie

• Ou encore... impossibilité de créer une colocation

Le règlement prévaut sur votre propre projet.
Il peut vous éviter des litiges ou des projets bloqués.

Peut-on le modifier ?

Oui, mais pas facilement.
Pour modifier tout ou partie du règlement, il faut :

• Le proposer en assemblée générale

• Obtenir la majorité absolue ou qualifiée selon le sujet (loi du 10 juillet 1965)

• Faire établir un acte modificatif chez le notaire

C’est donc possible, mais long, coûteux et incertain. Il vaut mieux le connaître avant d’acheter.

Où le trouver ?

Le règlement de copropriété est un document :

• remis par le notaire lors de la vente

• souvent disponible via le syndic ou dans les convocations d’AG

• à demander impérativement avant de signer un compromis de vente

Chez CACTO, nous analysons ce document automatiquement pour en extraire les règles importantes, les usages restreints, et les clauses sensibles.

Conclusion

Le règlement de copropriété n’est pas une simple formalité : c’est le contrat de vie collective de l’immeuble. Il détermine ce que vous pouvez faire (ou non) dans votre logement, comment sont réparties les charges, et comment fonctionne la copropriété.

Prenez le temps de le lire, et utilisez CACTO pour mieux vous aider à appréhender ces notions parfois complexes.

CACTO est là pour vous aider à faire pousser vos projets immobiliers sans épine en chemin.
Nous publierons régulièrement du contenu éducatif clair, accessible et utile pour mieux comprendre le monde de la copropriété.

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