Comment fonctionne une assemblée générale de copropriété ?

L’assemblée générale (AG) est un moment clé dans la vie d’une copropriété. C’est là que se prennent toutes les décisions importantes, qu’elles soient financières, techniques ou administratives. Pourtant, son fonctionnement reste souvent flou pour de nombreux copropriétaires ou futurs acheteurs.

Voici un point complet pour mieux comprendre son rôle, sa portée et son organisation.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?

L’AG est la réunion où l’ensemble des copropriétaires se rassemblent pour débattre, voter et décider des grandes orientations concernant la gestion de leur immeuble. Elle est obligatoirement convoquée au moins une fois par an par le syndic de copropriété.

Elle peut également être convoquée de manière exceptionnelle, à la demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix.

Qui peut y participer et comment voter ?

Tous les copropriétaires sont conviés à l’AG. Chacun peut y :

• Participer physiquement

• Déléguer son vote à un autre copropriétaire (procuration)

• Voter à distance, depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (réforme de la copropriété), qui a introduit la visioconférence ou le vote par correspondance.

Les modalités de participation sont précisées dans la convocation. Depuis la loi ELAN, le recours aux AG en visioconférence ou en format mixte est facilité, à condition d’avoir l’accord préalable de la copropriété.

Que contient l’ordre du jour ?

L’ordre du jour est une liste exhaustive des sujets qui seront discutés et soumis au vote pendant l’assemblée générale. Il est préparé par le syndic, souvent en concertation avec le conseil syndical, et aucune décision ne peut être prise sur un point non inscrit.

Parmi les sujets fréquents :

• Approbation des comptes annuels

• Vote du budget prévisionnel

• Travaux dans les parties communes (ravalement, toiture, etc.)

• Nomination ou renouvellement du syndic

• Mise à jour du règlement intérieur

• Questions diverses

📌 Point d’attention important :
La convocation à l’AG, qui contient précisément cet ordre du jour ainsi que de nombreux éléments comptables (relevés de charges, budgets, appels de fonds, etc.), ne fait pas partie des documents légalement obligatoires à remettre lors d'une vente immobilière.

Pourtant, ces documents sont essentiels pour évaluer la santé réelle d’une copropriété (niveau d’impayés, répartition des charges, fonds de travaux, etc.).

👉 C’est pourquoi CACTO exige ces pièces complémentaires dans son processus d’analyse, afin de générer un rapport complet, fiable et utile à la prise de décision.
Mieux vaut avoir une vision globale dès le départ que découvrir des surprises après signature.

Quelles sont les règles de vote ?

Le système de vote dépend du type de décision à prendre. Il existe plusieurs seuils :

• Majorité simple (article 24) : pour les décisions courantes (budget, approbation des comptes…)

• Majorité absolue (article 25) : pour les décisions plus importantes (travaux significatifs, changement de syndic…)

• Double majorité ou unanimité (articles 26 et suivants) : pour les modifications lourdes (changement de destination de l’immeuble, etc.)

Chaque copropriétaire vote en fonction des tantièmes (ou « millièmes ») qu’il détient dans la copropriété.

Que se passe-t-il après l’Assemblée Générale ?

Le syndic établit un procès-verbal (PV) d’assemblée générale, dans lequel figurent toutes les décisions votées et leurs résultats. Ce document est ensuite transmis aux copropriétaires et doit être conservé précieusement.

👉 Chez CACTO, ce PV fait partie des documents analysés pour détecter des signaux faibles : travaux à venir, tensions financières, absences répétées de certains copropriétaires, ou instabilité dans la gestion.

En résumé

L’assemblée générale est un outil démocratique essentiel dans la gestion collective d’un immeuble.
Bien la comprendre permet de participer activement aux décisions, mais aussi d’anticiper les risques et engagements futurs.

🔍 Et si vous achetiez un bien en copropriété ?
CACTO lit et analyse automatiquement tous les documents de copro, y compris ceux issus des AG, pour générer un rapport clair, synthétique et exploitable.

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